近日，隨著全國多地樓市利好政策的出臺(tái)，一定程度上助推了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

通過實(shí)地探訪，證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，重慶個(gè)別豪宅、剛需產(chǎn)品，依然受到購房者熱捧，重慶樓市分化顯著。

千萬級(jí)豪宅開盤售罄

“五一”期間，重慶貝殼平臺(tái)咨詢量迅速攀升，客戶對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注度非常高。

有媒體報(bào)道稱，實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)來看房的客戶也較多，鏈家經(jīng)紀(jì)人也樂觀估計(jì)，后續(xù)成交量或還會(huì)有增長(zhǎng)。“五一”期間，到家了旗下成交量最多的一個(gè)店，新房連同二手房一起，總計(jì)成交了65套左右，并且單日最高賣出去了21套，這個(gè)數(shù)據(jù)相比節(jié)前有很大提升。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，最近的2024年第20周（5月13日～5月19日），重慶中心城區(qū)住宅產(chǎn)品共新增9個(gè)預(yù)售，共計(jì)預(yù)售套數(shù)905套。當(dāng)周，重慶中心城區(qū)住宅成交9.5萬㎡，均價(jià)14583元/平米，環(huán)比上漲3.5%，市場(chǎng)整體成交維持回升態(tài)勢(shì)。其中，中海寰宇時(shí)代璟里以7470萬元位列全城第一，觀宸和首創(chuàng)禧瑞禮分列第二、三位。

5月19日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者實(shí)地探訪重慶明星豪宅樓盤觀宸，該地產(chǎn)項(xiàng)目毗鄰重慶網(wǎng)紅觀音橋步行街，由華潤(rùn)置地和香港置地操盤打造。

由于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)，觀宸上市以來備受市場(chǎng)關(guān)注，“500萬元+”級(jí)別的總價(jià)在重慶市場(chǎng)當(dāng)屬豪宅檔次。據(jù)重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，在第20周，觀宸共計(jì)銷售7套房源，銷售金額為3733萬元，折合每套均價(jià)為533.29萬元。

記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，目前，要進(jìn)入觀宸售樓中心還需實(shí)名驗(yàn)資，前來看盤的購房者絡(luò)繹不絕。該項(xiàng)目占地總量超過400畝，除規(guī)劃的住宅項(xiàng)目10萬方（觀宸）外，另有14萬方的商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)項(xiàng)目暫定名中環(huán)萬象城），預(yù)計(jì)2025年竣工開業(yè)。

觀宸現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，觀宸戶型面積從120㎡～240㎡不等，最低精裝銷售單價(jià)32000元/㎡左右，高可至40000元/㎡以上。從目前情況來看，面積越大的越好賣，并且價(jià)格越貴。近日，觀宸有46套200㎡的房源取得銷售許可證，價(jià)格普遍在千萬元左右。本批次銷售非常好，報(bào)名購房者有100多組，最終采取了搖號(hào)的方式購房。

在剛需方面，地段較好的相關(guān)產(chǎn)品同樣得到熱捧。在中海寰宇時(shí)代璟里售樓部，證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，該樓盤主打剛需市場(chǎng)，銷售單價(jià)為20000元/㎡左右，戶型面積涵蓋50㎡、66㎡、68㎡、86㎡和97㎡等多個(gè)段位。當(dāng)日下午6點(diǎn)時(shí)分，仍有不少購房者，前往售樓部看房。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，由于區(qū)位、交通等配套優(yōu)勢(shì)，疊加總價(jià)不高、準(zhǔn)現(xiàn)房等特點(diǎn)，該樓盤自4月26日上市以來，僅僅半個(gè)多月，已取得銷售許可證的兩棟房源已經(jīng)基本售罄。目前，還剩下這批次最后一棟樓，現(xiàn)已有多組購房意向的客戶。

分化顯著，呈現(xiàn)3大特征

今年以來，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和多重政策持續(xù)利好等多方因素影響下，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期。

根據(jù)一季度數(shù)據(jù)，重慶銳理數(shù)據(jù)觀察到，重慶樓市分化顯著，呈現(xiàn)出3大特征。具體來看，首先重慶區(qū)域板塊分化明顯，中央公園及觀音橋板塊引領(lǐng)市場(chǎng)成交；其次，業(yè)態(tài)分化顯著，洋房持續(xù)占據(jù)絕對(duì)主力；最后，產(chǎn)品內(nèi)卷嚴(yán)重，改善客群為購房主力軍。

從物業(yè)類型看，重慶高層產(chǎn)品市場(chǎng)份額出現(xiàn)回升，洋房依舊是新常態(tài)下絕對(duì)主力產(chǎn)品，小高層住宅份額穩(wěn)中有升，別墅市場(chǎng)低位企穩(wěn)。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，90㎡～110㎡剛改戶型占據(jù)絕對(duì)主力且持續(xù)擴(kuò)容，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化加??；110㎡～130㎡改善戶型占比也較2023年上漲3個(gè)百分點(diǎn)，改善客戶是重慶住宅市場(chǎng)主力購房群體。同時(shí)，在觀音橋、渝中等核心區(qū)域項(xiàng)目熱銷帶動(dòng)下，150㎡以上品質(zhì)改善住宅市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升。

客觀來講，豪宅和剛需產(chǎn)品這是兩個(gè)較為極端的產(chǎn)品，并不能完全代表整體重慶樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展情況。

一位長(zhǎng)期從事重慶商品房交易的經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，重慶的房子現(xiàn)在真的便宜，中央公園板塊之前的售價(jià)為15000元/㎡左右，但現(xiàn)在很多房子只賣13000元/㎡～14000元/㎡左右，而該板塊現(xiàn)在很多新盤建面價(jià)也就這個(gè)水平。

“也許，開發(fā)商掛高價(jià)可以多賣十幾萬元，但更有可能一個(gè)月就賣個(gè)幾套房。與其如此，不如降價(jià)銷售，雖然單套房賺的少，但是回款快啊，降價(jià)有可能一天就能清盤，一天晚上賣幾棟樓也很正常?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人如是表示，開發(fā)商明知這個(gè)項(xiàng)目已掙不到錢了，虧錢趕緊回籠資金，再重新去拿有更好機(jī)會(huì)的地塊，因?yàn)楝F(xiàn)在地價(jià)也可能比之前更便宜。

此外，一位重慶房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，重慶買房跟成都應(yīng)該是完全不一樣的邏輯，或者是跟大多的城市都不一樣。在重慶買房，不是看城市環(huán)形圈層，也不是看距離解放碑有多近。就算這個(gè)樓盤在解放碑，也可能賣的很便宜，哪怕他是新房。

近期，記者也收到重慶多個(gè)樓盤文宣廣告，“xx樓盤打骨折、五折房、五折房原260萬元現(xiàn)房別墅，現(xiàn)126萬元起”。需要指出的是，重慶樓市本來就沒有什么限購措施，此前最低首付就已經(jīng)做到20%左右。

對(duì)此，上述人士表示，前些年，來重慶的投資客占比很高，他們買了很多較偏的項(xiàng)目，地段可能靠近核心區(qū)，但配套很不完善。在如今經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，投資客普遍選擇了抽身而退，折價(jià)套現(xiàn)。目前，重慶樓市同質(zhì)化太嚴(yán)重了，不缺房，但缺好房。未來，在重慶要么關(guān)注大戶型，要么看一些迭代化的產(chǎn)品。