新一輪房地產(chǎn)政策發(fā)布后的首個(gè)周末，上海部分新房售樓處迎來一波看房熱潮。證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪上海多處樓盤了解到，不少新房項(xiàng)目咨詢量大增，一系列政策調(diào)整給予購房者更多信心，目前很多購房者是一邊看房一邊等待政策落地。

銷售帶看“忙不過來”

正值周末傍晚時(shí)分，上海楊浦濱江內(nèi)環(huán)旁的一個(gè)新盤售樓處人頭攢動(dòng)，到訪的客戶絡(luò)繹不絕。e公司記者注意到，盡管該樓盤認(rèn)籌剛截至，仍有不少客戶前來咨詢并希望能“撿漏”。

“今天的客流量比較大，有的銷售一個(gè)人要帶多組購房者?！痹摌潜P置業(yè)顧問李先生向記者表示，周末帶看“有點(diǎn)忙不過來”，由于看房人數(shù)增多，看樣板房需要預(yù)約登記。

根據(jù)最新政策，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。在此基礎(chǔ)上，中國人民銀行各省級(jí)分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。

“今天來看房的有一部分是購買二套的，近期的政策對(duì)這類人群來說影響還是比較大的。”置業(yè)顧問介紹，新政發(fā)布后，關(guān)于二套首付比例的咨詢量大增?！澳壳吧虾Ｙ徺I二套的話還是五成首付，后面等到二套首付比例調(diào)整落地，我們才會(huì)進(jìn)一步執(zhí)行?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問認(rèn)為，政策落地時(shí)間或在一個(gè)月左右。另外，公積金貸款利率下調(diào)等政策能給予購房者更多的信心，目前不少購房者一邊看房一邊等待政策落地。

外環(huán)樓盤關(guān)注度提升

不止內(nèi)環(huán)樓盤，上海外、中環(huán)樓盤關(guān)注度也有所提升。e公司記者來到位于上海外、中環(huán)之間的普陀區(qū)桃浦智創(chuàng)城區(qū)域，近年來該板塊正實(shí)施新一輪轉(zhuǎn)型，憑借產(chǎn)城融合、低碳綠色生態(tài)等發(fā)展理念，板塊內(nèi)的住宅產(chǎn)品也迎來一波關(guān)注度。

以普陀區(qū)桃浦智創(chuàng)城區(qū)域項(xiàng)目A為例，臨近傍晚，仍有客戶接連前來了解剩余房源情況。項(xiàng)目銷售人員介紹，該項(xiàng)目后續(xù)不再有加推，目前該樓盤大戶型均已售完，107平三房戶型除去頂?shù)讟菍觾H剩余約20套房源可供選擇。從客流來說，在周末新政出臺(tái)后，看房的客戶相對(duì)多了，有客戶表達(dá)了認(rèn)購意向，但同時(shí)想等下后續(xù)政策的落地。

項(xiàng)目B為項(xiàng)目A區(qū)域內(nèi)競品，前者二期認(rèn)籌時(shí)間預(yù)計(jì)在5月底，即將加推的是83—178平的2—4房房源。項(xiàng)目B現(xiàn)場銷售人員介紹，板塊內(nèi)競品之間競爭比較激烈，各項(xiàng)目在裝修、戶型、得房率、環(huán)境等各個(gè)層面均展開了比拼。據(jù)了解，目前項(xiàng)目B一期去化情況再板塊內(nèi)相對(duì)較低，還有不少剩余房源。部分購房者也在關(guān)注未來上海對(duì)中央政策的落地情況，以及對(duì)樓盤的去化影響。

也有購房者向記者表示，相比首付，更關(guān)注的是購房的商貸利率能否降低?！肮e金已經(jīng)降了，但上海首套房商貸利率為3.85%，相比之下，包括南京在內(nèi)不少城市已降低到3.45%。我個(gè)人覺得在大城市買房，動(dòng)輒大幾百萬元上千萬元，首套房選擇低首付其實(shí)還款壓力很大。而利率下調(diào)是實(shí)實(shí)在在能降低購房成本?！边@位購房者說。

多項(xiàng)新政激活市場

自人民銀行宣布下調(diào)公積金貸款利率 " 大禮包 " 后，各地紛紛加快跟進(jìn)落實(shí)，其中上海也官宣下調(diào)住房公積金貸款利率。公積金貸款利率下調(diào)直接減少了購房者的貸款利息負(fù)擔(dān)，對(duì)于首套和改善型購房者尤為有利。

另外，近期，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)外宣布，積極響應(yīng)第五屆上?！拔逦遒徫锕?jié)”，聯(lián)合倡議在上海市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。該活動(dòng)旨在通過“以舊換新”模式，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求?！耙耘f換新政策能在一定程度加快二手房的去化速度，對(duì)于區(qū)域性的置換需求有一定幫助?！庇蟹慨a(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，以舊換新政策可能會(huì)刺激購房需求，特別是有改善升級(jí)置業(yè)需求的購房者。

在保護(hù)購房者權(quán)益方面，上海近期也有相關(guān)政策出臺(tái)。據(jù)悉，5月16日起，《上海市住宅工程業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房管理辦法》正式實(shí)施，全面實(shí)行“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度，在住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前要求建設(shè)單位組織業(yè)主提前看房。業(yè)界認(rèn)為，上海樓市這一新政策是對(duì)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力推動(dòng)，一定程度增添了購房者的信心。

等待政策細(xì)化和落地

近日，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向e公司記者表示，在中央新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳后，預(yù)計(jì)各個(gè)城市將積極響應(yīng)，其中，二線及以下城市或?qū)⑹滋缀投追抠J最低首付比例分別降至不低于15%和不低于25%予以實(shí)施。相對(duì)而言，上海樓市目前總體表現(xiàn)平穩(wěn)，可能首付比例不會(huì)降到最低，但也會(huì)有松動(dòng)空間，例如可能回到首套房20%—25%、二套房降至30%—35%的首付比例等。

除了已調(diào)整的公積金貸款利率，在購房商貸利率層面，盧文曦認(rèn)為，外地的打折力度會(huì)比較大，上海的首套商貸利率目前相當(dāng)于九折水平，不排除后續(xù)不動(dòng)或微降，具體還要看銀行意愿。同時(shí)，他指出，相對(duì)中心城區(qū)，上海外環(huán)外區(qū)域后續(xù)包括限購政策仍有一定放松空間。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉在向e公司記者分析最新政策時(shí)判斷，未來上海的首套和二套首付門檻有望適當(dāng)降低，其中，當(dāng)下上海二套房普宅首付比例50%，非普宅為70%，這其中釋放空間會(huì)相對(duì)更大，若統(tǒng)一降到四成，對(duì)改善型需求壓力就會(huì)減輕很多。同時(shí)，他指出，以五大新城為代表的上海外環(huán)外市場需求偏弱，而外、中環(huán)以內(nèi)的中高端房源雖然暢銷，但下半年豪宅市場將迎來集中入市，基于此，上海的購房商貸利率也有機(jī)會(huì)迎來調(diào)整，本地城商行預(yù)計(jì)會(huì)率先調(diào)整。

“一線城市本身需求量是有的，未來一方面看本次金融政策組合拳會(huì)多大程度上會(huì)在上海落地；另一方面關(guān)注原有的限制性政策是否會(huì)繼續(xù)定向?qū)捤?。政策都是靈活的，就看希望以什么力度來實(shí)施。具體實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)可能比三四線城市晚一點(diǎn)，比如一兩周內(nèi)?！睆埡陚シ治龇Q。

他還指出，目前集中在外環(huán)外的“以舊換新”項(xiàng)目活動(dòng)僅為倡議，相對(duì)而言其他城市已有稅費(fèi)減免等相關(guān)降低交易成本的支持政策。為此，他建議，“以舊換新”本質(zhì)上是為了促進(jìn)成交，如若在成交過程中，適度降低二手房交易增值稅（免征年限由5年降低至2年）、一二手房買賣契稅等稅費(fèi)成本，尤其是置換需求給予契稅優(yōu)惠政策（賣舊的契稅可以抵扣買新的契稅），或許更能促進(jìn)一二手房交易聯(lián)動(dòng)。