“房?jī)r(jià)重回8仟時(shí)代，交大附中旁，今年買明年住”，這是西安地鐵站內(nèi)的一則房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，內(nèi)容簡(jiǎn)單直接且十分吸引眼球。在西安房地產(chǎn)均價(jià)早已破萬(wàn)，奔著兩萬(wàn)去的當(dāng)下，如果能夠以8000元/平方米的單價(jià)置業(yè)可謂撿了大漏，但實(shí)際情況果真如此嗎？

近日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪了西安市北二環(huán)大明宮板塊的多個(gè)新房樓盤，由于這兩年陸續(xù)拆除了部分工業(yè)廠房的緣故，這里也是西安二環(huán)內(nèi)為數(shù)不多有新盤集中供應(yīng)的板塊，且多為大面積的改善房型。

記者走訪的四個(gè)樓盤背景各異，其中兩個(gè)為央企開發(fā)商，一個(gè)為陜西國(guó)企，一個(gè)為民營(yíng)企業(yè)。這幾個(gè)樓盤開盤時(shí)間多在2023年年中甚至更早，目前單價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米—2.6萬(wàn)元/平方米不等，既有精裝修項(xiàng)目也有毛坯項(xiàng)目。一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，其所在項(xiàng)目所剩房源不多，單價(jià)相對(duì)低的只有少數(shù)戶型或樓層不太好的房源。

在所屬區(qū)域大致相同的情況下，民營(yíng)開發(fā)商背景的樓盤報(bào)價(jià)顯然更為誘人，在1.8萬(wàn)元/平方米—1.9萬(wàn)元/平方米左右，雖然該樓盤置業(yè)顧問(wèn)一再?gòu)?qiáng)調(diào)開發(fā)商為北京的企業(yè)，實(shí)力雄厚；但在競(jìng)品樓盤置業(yè)顧問(wèn)看來(lái)，民營(yíng)開發(fā)商的潛在風(fēng)險(xiǎn)是購(gòu)房者必須考慮的。

近期，國(guó)內(nèi)多地房地產(chǎn)政策調(diào)整，房企也面臨較大資金壓力，市場(chǎng)對(duì)于降房?jī)r(jià)的呼聲愈演愈烈，這在二手房上已有體現(xiàn)。西安的一名房產(chǎn)中介告訴記者，最近二手房買賣的整體趨勢(shì)還是往下走，當(dāng)然也有差異，好的地段二手房降幅會(huì)小一些，但也有一些二手房?jī)r(jià)格降幅較大。

不過(guò)，當(dāng)前市場(chǎng)政策調(diào)整和購(gòu)房者心態(tài)變化對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響并不大。多名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，其所在樓盤開盤至今價(jià)格基本維持在同一水平，即便近期也沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)。上述房產(chǎn)中介也提到，一些地段好、有教育資源或其他配套的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還有些許上漲。

值得注意的是，3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲0.3%，漲幅位居全國(guó)第二；同比上漲4.8%，連續(xù)兩月漲幅居全國(guó)第一。而在這之前，從2023年2月開始，西安新房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比均一直處于上漲通道，距今已有一年時(shí)間。

與價(jià)格堅(jiān)挺形成明顯反差的是，上述樓盤看房的顧客并不多，當(dāng)天下午三點(diǎn)左右，記者在其中一個(gè)樓盤逗留近40分鐘，但期間并無(wú)其他顧客前來(lái)看房。該樓盤為單價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米左右的毛坯房，置業(yè)顧問(wèn)給出的解釋是項(xiàng)目規(guī)模不大，只有200多套房源，目前還剩余50套左右，開發(fā)商去化壓力不大。當(dāng)提到這一情況時(shí)，競(jìng)品樓盤置業(yè)顧問(wèn)也給出了類似看法。

相比之下，在記者走訪的四個(gè)新房樓盤中，單價(jià)最高的項(xiàng)目看房客戶反而相對(duì)多一些，記者逗留的一個(gè)小時(shí)左右大概有5組左右客戶前去咨詢，該樓盤計(jì)劃在今年9月前后交房。

2018年前后，西安樓市行情頗為高漲，即便項(xiàng)目地理位置一般，售樓部都擠滿了看房客。與彼時(shí)相比反差明顯，對(duì)此，多名置業(yè)顧問(wèn)普遍表示是由于當(dāng)日為工作日，到了周末看房人數(shù)會(huì)增加。一置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，為了接待顧客，此前一天其所在樓盤工作人員忙到晚上10點(diǎn)才陸續(xù)下班，該樓盤開盤之初每月銷售100套左右，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的去化現(xiàn)在每月銷售40套左右。

回到前述地鐵廣告中的房產(chǎn)項(xiàng)目，記者也咨詢了該項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)，其提供的信息顯示，該項(xiàng)目位于西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近，屬于西咸新區(qū)空港新城，單價(jià)優(yōu)惠后不足9000元/平方米。該置業(yè)顧問(wèn)還特別強(qiáng)調(diào)，臨近樓盤都已經(jīng)賣到1.3萬(wàn)元/平方米—1.55萬(wàn)元/平方米；至于其所在樓盤為何如此大力度“甩賣”，其給出的理由是“項(xiàng)目首開，（低價(jià)是）為了打出名氣”。

對(duì)于樓盤的投資升值潛力，該置業(yè)顧問(wèn)也頗為自信，“我們今年年底交房，明年就可以辦房產(chǎn)證了，兩年時(shí)間轉(zhuǎn)手凈賺三四十萬(wàn)?！?/p>

這種說(shuō)法見(jiàn)仁見(jiàn)智，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，西安市代管的西咸新區(qū)及幾大新城或多或少存在房地產(chǎn)降價(jià)的情況，一些前兩年高位接盤的購(gòu)房者只能無(wú)奈接受這一現(xiàn)狀。

關(guān)于新區(qū)、新城的情況，記者也與上述大明宮板塊的多名置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行了交流，他們普遍認(rèn)為西安主城區(qū)的項(xiàng)目更有吸引力，主要原因是主城區(qū)各類配套設(shè)施較為健全，新區(qū)、新城發(fā)展存在不確定性。

除了記者走訪的板塊以外，置業(yè)顧問(wèn)也紛紛向記者推薦了西安其他兩個(gè)“很有潛力的”板塊，而這些板塊單價(jià)也已來(lái)到2.7萬(wàn)元/平方米左右，但他們也表示，這些板塊的報(bào)價(jià)已經(jīng)反映了未來(lái)幾年的預(yù)期，這些板塊周邊配套還處在起步期，當(dāng)前過(guò)高的價(jià)格也蘊(yùn)藏一定風(fēng)險(xiǎn)。