證券時報·e公司記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，作為較早推出樓市刺激政策的省會城市之一，河南鄭州新房、二手房交易熱度自2月末以來有所回升。

不過，相較于北上廣等城市的新房購買熱，鄭州當前在售一手房市場熱度仍顯不足。當?shù)氐禺a(chǎn)人士認為，鄭州目前存在居民購房意愿、能力不足的情況，此外二手成交的崛起，也進一步擠壓了新房市場。

鄭州市場自2月底啟動回暖

雖然是工作日，但3月14日下午，當證券時報·e公司記者在位于鄭州北三環(huán)的美盛教育港灣售樓部，依然看到不少前來咨詢購房的客戶。

“這兩年房價處于低位，想趁政策和價格優(yōu)惠選一套離學區(qū)、醫(yī)院近的住房，所以目標仍是圍繞城市核心區(qū)。目前鄭州三環(huán)內(nèi)的新房樓盤已經(jīng)不多，除了少數(shù)新房樓盤外，也會關注下二手房市場?！迸收勚匈彿空哌@樣提及。

作為2023年鄭州本土銷售業(yè)績第一的美盛地產(chǎn)，全年銷售額達到65.97億元，目前在鄭州主城區(qū)的在售項目中，除教育港灣外，還包括了美盛金水印、美盛中環(huán)壹號兩個樓盤。

“這三個樓盤同屬鄭州市陳砦廟李城中村改造項目，位于鄭州市金水區(qū)核心區(qū)域，周邊學校、醫(yī)療、商業(yè)、交通等優(yōu)質(zhì)配套環(huán)伺，各項目戶型涵蓋77平米到233平米全齡戶型，對應購房人群覆蓋剛需、剛改、再改、終極置業(yè)等所有需求?！闭劶肮緲潜P銷售成績領先的原因，美盛教育港灣項目營銷負責人這樣闡述。

該負責人稱，核心城市北上廣深杭等3月迎來供應放量，改善和高端盤占比上升，拉動市場熱度回升，加之核心一、二線樓市調(diào)控政策尚有放松空間，也將助力市場維穩(wěn)。不過鄭州“小陽春”行情未能普遍展開，區(qū)域分化，目前僅在核心區(qū)域及熱點片區(qū)存在短暫窗口期。

他表示，對比2023年開年后的井噴式爆發(fā)，2024年年初春節(jié)期間鄭州地產(chǎn)市場持續(xù)走低。不過，春節(jié)后隨著客戶返鄭，2月底市場呈現(xiàn)明顯回升趨勢。在此背景下，美盛多盤趁勢開始加快推盤動作，部分以現(xiàn)房、準現(xiàn)房提升客戶的置業(yè)信心，促進市場積壓客戶需求釋放。

公司旗下的三個盤近期來訪增加明顯，市場成交量較1月份、2月份有明顯提升。

對比新房市場，當前鄭州二手房需求更為火熱。

“因受春節(jié)假期影響，2024年1月份和2月份鄭州二手房成交量呈下降趨勢。不過春節(jié)后成交量有明顯回升，尤其是2月份第三周以后，成交量已明顯達到去年同期上方?！睂I(yè)從事二手房交易的貝殼鄭州站簽約經(jīng)理王威振告訴證券時報·e公司記者，雖然對比北上廣等城市近期在地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的爆發(fā)性增長，鄭州市場實際銷售情況沒有那么火爆。但北上廣出現(xiàn)的購房熱度主要集中在新房市場，而鄭州目前二手房市場相對表現(xiàn)更好，一手房的交易量正在被二手房慢慢拉平。

二手房熱度高于新房市場

“雖然近兩年系列利好政策下，購房者對樓市預期回升，但更多購房者購房目標還是享受優(yōu)質(zhì)配套和成熟周邊，考量更多的是自身落戶和學區(qū)需求，這也導致二手房需求對一手房形成了替代?！辈稍L中王威振提及，此前鄭州一手房和二手房的成交數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)3比1狀態(tài)，即每成交三套一手房才會成交一套二手房，但這個數(shù)據(jù)從去年年底開始變化，目前已逐步變?yōu)?.5比1。

來自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，2023年鄭州新房二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約44%。其中新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約20%，二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約80%，二手房網(wǎng)簽量首超新房，鄭州進入存量時代。

二手房需求大步追趕新房的趨勢仍在2024年延續(xù)。

貝殼找房研究院鄭州分院分析師告訴證券時報·e公司記者，今年春節(jié)后，鄭州新房二手市場周度成交量快速恢復，尤其二手房節(jié)后第三周成交量達到2023年3月下旬周度水平。節(jié)后購房需求主要以剛需群體為主，而二手房市場低總價小套受到市場追捧，30歲以下購房群體占比明顯提升。

“對比年初的市場弱勢行情，近幾周來新房、二手房市場確實有所回暖?！鄙鲜龇治鰩煴硎?，由于春節(jié)的影響，1月至2月份是傳統(tǒng)的銷售淡季。根據(jù)過往年份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，網(wǎng)簽面積及供應面積均在1月至2月份呈現(xiàn)出下行趨勢，2024年也不例外。2024年1月份住宅網(wǎng)簽套數(shù)4110套，2 月住宅網(wǎng)簽1671套，環(huán)比降幅為59%。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，鄭州1月份二手住宅價格環(huán)比下降0.7%，同比下降6.3%，新房價格環(huán)比下降0.4%，同比下降2.2%，價格仍處向下波動調(diào)整階段。但同一線及核心二線城市對比，鄭州新房二手價格向下調(diào)整幅度處于中間水平。

他表示，每年春節(jié)后，二手剛性購房需求通常會迎來一定規(guī)模的集中釋放，低總價房源成交占比快速提升。2024年節(jié)后剛需入市熱情超預期，2月100萬元以內(nèi)成交占比達到峰值，創(chuàng)2020年以來新高、單月最大提升幅度。

購房意愿及能力不足情況仍存

作為較早推出系列樓市利好政策的省會城市之一，近年來鄭州在促進房地產(chǎn)消費，推進保交樓措施等方面動作頻頻。

采訪中美盛教育港灣項目營銷負責人就表示，2024年LPR首次大幅度調(diào)降，傳遞出穩(wěn)樓市信號，鄭州首套房利率低至3.45%，同時正在探索一手房“帶押過戶”，提高市場流通性，延續(xù)“招才引智計劃”，針對高層次人才及青年人才給予首套房購房補貼等政策的推出，都有利于鄭州人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對市場銷售有明顯促進及信心提振作用。

不過，在近期這波備受關注的購房需求回暖熱潮中，鄭州地區(qū)的表現(xiàn)并不算突出，去化壓力仍大。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至今年2月份，鄭州新房市場庫存量為1493萬平方米，庫存量穩(wěn)步走低，但由于近2月月均去化放緩，導致半年均去化周期拉長至27.9個月。分區(qū)域來看，去化壓力較大的區(qū)域依然是港區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)，去化周期遠超18月紅線。

為何相比北上廣等一線大城，鄭州樓市近期的熱度并不旺？

“鄭州樓市相關限制性政策放松的力度大，推出的也較早。比如，鄭州在2022年3月就執(zhí)行了認房不認貸、取消20%的二手房交易的差額稅，首付比例最低20%，親屬投靠養(yǎng)老可增加一套購房名額等變相限購放松政策，政策出臺后短期內(nèi)市場成交量明顯提升，但政策效果難以持續(xù)，核心原因還是在于有效需求不足?！鄙鲜龇治鰩熣J為，鄭州地產(chǎn)有效需求不足，一方面在于人口增速放緩，需求基數(shù)減少；另一方面在于居民購房能力及意愿不足。

其稱，鄭州2022年常住人口增加8.6萬人，而過去十年每年平均增加數(shù)量約為30萬人，出現(xiàn)了明顯減少。人口流入放緩是二線城市普遍遇到的問題，而新房市場的需求主要依托人口持續(xù)大量流入。

同時，房價持續(xù)向下，政策層出不窮，在購房者“買漲不買跌”“政策會繼續(xù)寬松”的心理作用下，不少潛在購房者選擇觀望。三年疫情影響后，居民收入增速放緩，對未來收入信心不足，這就直接反映出居民繼續(xù)加杠桿的能力不足，購房意愿及能力均較此前趨弱。

此外需要看到，鄭州二手房崛起正在擠壓新房市場。二手以價換量，且所見即所得，居民當前購房偏好傾向二手。2023年鄭州就已進入存量市場，利好政策的效果也更多在二手房得到釋放。