證券時報記者 張達

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，人民群眾的住房需求正在從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，住“好房子”是民眾的期盼。今年政府工作報告首次提出關(guān)于建設(shè)“好房子”的要求，明確了“好房子”的核心標準，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在全國兩會民生主題記者會上更是詳解如何建“好房子”，“好房子”已成為社會廣泛關(guān)注的焦點。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，加快推動“好房子”建設(shè)是居民家庭潛在住房需求有效轉(zhuǎn)化為實際購房行為的關(guān)鍵一環(huán)，對促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有重要意義。針對居民家庭對“好房子”的共性需求完善優(yōu)化標準規(guī)范，是短時間內(nèi)推動“好房子”建設(shè)的重要抓手。“好房子”標準的全面推行有望重塑房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局，高品質(zhì)住宅滲透率提升也將為“好房子”賽道提供廣闊空間。

助力潛在需求有效轉(zhuǎn)化

今年政府工作報告明確提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。這是政府工作報告首次提出關(guān)于建設(shè)“好房子”的要求，體現(xiàn)了中央對加快“好房子”建設(shè)的高度重視。

對于加快“好房子”建設(shè)的重要性，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬告訴記者，加快“好房子”建設(shè)是適應(yīng)我國住房供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變、人們對住房的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，更好滿足人民群眾對良好居住環(huán)境、配套設(shè)施完善等高品質(zhì)居住的需要，也是促使房地產(chǎn)行業(yè)從追求規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)、服務(wù)提升，引導(dǎo)企業(yè)加大技術(shù)創(chuàng)新和研發(fā)投入，推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有力抓手，可帶動裝修、家具、家電等相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房消費升級，也是提高住房產(chǎn)品壽命、減少碳排放、提升城市品質(zhì)的突破口。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟對記者表示，加快推動“好房子”建設(shè)，不僅是“以人民為中心”發(fā)展思想在住房領(lǐng)域的集中體現(xiàn)，也是促使房地產(chǎn)市場“組合拳”發(fā)揮實效、將居民家庭潛在改善性和剛性住房需求有效轉(zhuǎn)化為實際購房行為的關(guān)鍵一環(huán)，對促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有重要意義。

中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐也認為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式較為粗放，產(chǎn)品同質(zhì)化問題較為嚴重，而“好房子”相關(guān)政策對住宅的設(shè)計、建設(shè)、配套等方面提出了更高要求，倒逼房企開發(fā)出更符合市場需求的多元化、高品質(zhì)的產(chǎn)品，使房企從單純的地段競爭、價格競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭、產(chǎn)品力的競爭，這對于提升購房者的入市意愿有積極作用。當(dāng)前市場的改善性產(chǎn)品流速相對較好、價格相對堅挺，說明房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性需求潛力仍然存在，可以通過加強“好房子”建設(shè)來挖掘。

立標準解決共性需求

是重要抓手

建設(shè)“好房子”是一項系統(tǒng)工程，對于如何建設(shè)“好房子”，倪虹在全國兩會民生主題記者會上明確表示，將重點從立標準、強科技、抓項目三個方面抓好落實。倪虹還表示，近期在組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。

吳璟告訴記者，此次政策的一大亮點是強調(diào)以“立標準”滿足居民家庭對“好房子”的共性需求。以適度加大建筑層高和室內(nèi)凈高為例，就是廣大居民家庭對“好房子”的一項強烈共性需求。更大的室內(nèi)凈高能夠減少空間壓迫感，顯著改善室內(nèi)采光和通風(fēng)條件；特別是隨著生活水平尤其是營養(yǎng)狀況的提升，中國人正在變得越來越高，在住房改善的過程中自然希望住宅空間也能相應(yīng)“長高”。此外，中央空調(diào)、管道式新風(fēng)系統(tǒng)和北方地區(qū)的地暖等正在成為“好房子”的標配，裝配式裝修、隔音層等新技術(shù)也在迅速發(fā)展，更大的建筑層高可為容納這些設(shè)備提供更充足的空間。

值得注意的是，今年政府工作報告中就明確提出“完善標準規(guī)范”。中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹對記者表示，這意味著未來將會在建筑標準方面強化引領(lǐng)，所有新房都要按“好房子”的標準進行規(guī)劃和建設(shè)。這樣一來，優(yōu)質(zhì)供給也會創(chuàng)造需求，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行。

有望重塑

房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局

“好房子”建設(shè)是大勢所趨，倪虹在全國兩會民生主題記者會上還強調(diào)，建設(shè)“好房子”將是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道，以后的企業(yè)競爭，拼的是新科技、高質(zhì)量、好服務(wù)，誰能抓住這次轉(zhuǎn)型的好機會，誰能為群眾建設(shè)“好房子”、提供好服務(wù)，誰就能有市場、有發(fā)展、有更好的未來。

對于如何理解建設(shè)“好房子”是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道，虞曉芬對記者表示，現(xiàn)在有將近3.7億套存量住房，但是受當(dāng)時的科技水平、設(shè)計理念等影響，這些房子站在今天的角度看，有大量是高能耗、有質(zhì)量問題、配套不全的，所以這個產(chǎn)業(yè)孕育著很大的潛在購房能力。“如果我們用‘好房子’來賦能住房產(chǎn)業(yè)，就類似于新能源汽車替代傳統(tǒng)燃油車一樣，會激發(fā)出新的需求，也是一個新的賽道?！?/p>

“‘好房子’標準的全面推行，有望重塑房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局，并加速市場主體的兩極分化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽指出，一方面，頭部房企憑借技術(shù)儲備與資源整合能力，率先搶占新標準下的市場紅利，如部分較早致力于研發(fā)科技住宅產(chǎn)品或高品質(zhì)住宅的房企、能夠加大研發(fā)投入的實力雄厚的頭部房企、開拓承接政府保障房代建業(yè)務(wù)的房企等；另一方面，中小房企因技術(shù)壁壘與成本壓力陷入生存危機，被迫轉(zhuǎn)向存量改造等細分賽道尋求突圍，如部分缺乏智能建造能力、資金和技術(shù)實力有限的中小房企，一些尋求轉(zhuǎn)型參與老舊小區(qū)改造等業(yè)務(wù)的中小房企等。

申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪表示，通過七普和國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)估算，目前我國城鎮(zhèn)住宅存量約344億平方米，其中高品質(zhì)住宅合計約82億平方米、滲透率約24%，其中，一線城市（北京、上海）14%的滲透率低于二線城市（重慶、天津）的22%。而從需求端看，人口年齡結(jié)構(gòu)上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，將推動市場改善性需求逐漸爆發(fā)，估算2022—2030年改善性需求占比達44%，這意味著后續(xù)高品質(zhì)住宅滲透率進一步提升可期，預(yù)計“好房子”賽道空間廣闊，高品質(zhì)住宅大有可為。